منازعات الإيجار
هل تواجه خلافًا بشأن إخلاء عقار أو تأخر سداد الأجرة، وتبحث عن لجنة المنازعات الايجارية البحرين لمعرفة الجهة التي تفصل في قضيتك؟
لقد تغيّر الاختصاص القانوني بعد إلغاء اللجنة بموجب القانون رقم (13) لسنة 2020، وأصبحت المحكمة الكبرى المدنية مختصة بالمنازعات الناشئة عن تطبيق قانون إيجار العقارات.
يساعدك مكتب المحامي عبد الرحمن خليفة في تقييم النزاع، ومراجعة عقد الإيجار والمستندات، وتحديد الإجراءات المناسبة لحماية حقوقك، سواء كنت مؤجرًا أو مستأجرًا.
لا يكفي وجود خلاف إيجاري لبدء الدعوى؛ بل يجب التأكد أولًا من المحكمة المختصة، وتسجيل العقد، وتوافر المستندات التي تدعم المطالبة.
ما هي لجنة المنازعات الإيجارية في البحرين؟
أُنشئت لجنة المنازعات الإيجارية بموجب قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014 للفصل في المنازعات الناشئة عن العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وشملت هذه المنازعات الخلافات المتعلقة بالأجرة والإخلاء وتنفيذ الالتزامات الإيجارية.
-
لكن القانون رقم (13) لسنة 2020 ألغى الفصل العاشر الخاص باللجنة، وعدّل المادة (5) من قانون إيجار العقارات، فأصبحت المحكمة الكبرى المدنية مختصة بالفصل في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام القانون.
لذلك، فإن البحث عن لجنة المنازعات الايجارية البحرين يقود اليوم إلى ضرورة فهم اختصاص المحكمة الحالية والإجراءات الواجب اتباعها، لا إلى تقديم طلب أمام اللجنة الملغاة.
أُلغيت لجنة المنازعات الإيجارية في البحرين عام 2020، وأسند القانون الاختصاص بالمنازعات الخاضعة لقانون إيجار العقارات إلى المحكمة الكبرى المدنية.
متى تحتاج إلى محامي في منازعات الإيجار؟
تأخر المستأجر عن سداد الأجرة أو الاعتراض على المبالغ المطلوبة.
استلام إنذار بالإخلاء والحاجة إلى مراجعة أساسه القانوني.
إعداد المخاطبات القانونية المناسبة
امتناع المستأجر عن تسليم العقار بعد انتهاء العلاقة الإيجارية.
نشوء خلاف بشأن الصيانة أو الأضرار أو التأمين المدفوع.
وجود عقد غير مسجل أو مستندات ناقصة تؤثر في قبول الدعوى.
فشل التسوية الودية والحاجة إلى اتخاذ إجراء قضائي.
كيف ترفع دعوى منازعة إيجارية في البحرين؟
تبدأ إجراءات المنازعات الإيجارية بتقييم العقد والوقائع، ثم التحقق من شروط قبول الدعوى والاختصاص. ولا يعني انتهاء التسوية الودية إمكان رفع الدعوى دون استكمال المتطلبات القانونية.
- مراجعة العقد: التأكد من تاريخ العقد ومدته وتسجيله وأي تعديلات طرأت عليه.
- تحديد موضوع النزاع: حصر المطالبات والأدلة، مثل الأجرة المتأخرة أو الإخلاء أو التعويض.
- التحقق من الإجراءات السابقة: مراجعة الإنذارات والمراسلات وأي مواعيد قانونية واجبة.
- إعداد الدعوى: تجهيز الصحيفة والمستندات وقيد الدعوى أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعمول بها.
- متابعة القضية: تقديم المذكرات والأدلة ومتابعة الجلسات حتى صدور الحكم واتخاذ الإجراءات اللاحقة عند الحاجة.
تؤكد المادة (8) من قانون إيجار العقارات البحريني عدم قبول الدعاوى أو المنازعات الناشئة عن عقد إيجار غير مسجل؛ لذلك يُعد التحقق من التسجيل خطوة أساسية قبل التقاضي.
أبرز منازعات الإيجار التي نتولاها
المطالبة بالأجرة المتأخرة
قد يطالب المؤجر بالأجرة المستحقة استنادًا إلى العقد وإثباتات الاستحقاق وعدم السداد. ويُراجع المحامي قيمة المطالبة والمستندات والدفوع المحتملة قبل اتخاذ الإجراء المناسب.
دعاوى إخلاء العقار
لا يكفي مجرد رغبة المؤجر في استرداد العقار لإثبات حقه في الإخلاء. بل يجب وجود سبب قانوني وتحقق شروطه. ويشمل ذلك حالات التأخر عن السداد التي ينظمها القانون، مع مراعاة الإنذارات والاستثناءات المقررة.
الخلاف على زيادة الأجرة
ينظم قانون إيجار العقارات ضوابط زيادة الأجرة، ومنها المدة المقررة ونسب الزيادة القانونية. لذلك يجب مراجعة العقد وتاريخ آخر زيادة والغرض من تأجير العقار قبل قبول المطالبة أو الاعتراض عليها.
النزاع على تسليم العقار أو الأضرار
قد ينشأ خلاف بشأن حالة العقار عند التسليم أو مسؤولية أحد الطرفين عن الأضرار. وتساعد محاضر الاستلام والصور والتقارير والمراسلات في تحديد الوقائع وإثبات المطالبة أو الرد عليها.
كيف نعمل على ملفك؟
1
فحص المستندات
العقد، التسجيل، الإيصالات، المراسلات، والإشعارات.
2
تحديد الخيار الأنسب
تسوية، إنذار، دعوى، أو تنفيذ.
3
التمثيل القانوني
إعداد الطلبات والمذكرات ومتابعة الجلسات.
4
متابعة النتيجة
تنفيذ الحكم أو استكمال التسوية أو تحصيل المستحقات.
تقييمات العملاء
الأسئلة الشائعة
هل يمكن رفع دعوى إيجارية إذا كان العقد غير مسجل؟
التسجيل مهم جداً عملياً وقانونياً، لأن المادة (3) أوجبت تسجيل عقود الإيجار الخاضعة للقانون خلال شهر من تاريخ إبرامها. وتقييم أثر عدم التسجيل يختلف من ملف لآخر بحسب الوقائع والمستندات المتاحة.
هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر بمجرد التأخر يومًا أو يومين؟
الأساس الذي أورده القانون لطلب الإخلاء في هذه الحالة هو الامتناع عن سداد الأجرة في الميعاد المحدد لمدة شهرين متتاليين، وليس مجرد أي تأخر عارض.
هل يمكن تنفيذ عقد الإيجار مباشرة؟
إذا كان عقد الإيجار موثقاً، فإن المادة (6) تجعله من السندات الرسمية القابلة للتنفيذ الجبري وفق قانون المرافعات المدنية والتجارية.
ما المحكمة المختصة في منازعات الإيجار؟
بعد تعديل المادة (5) بموجب قانون رقم (13) لسنة 2020، أصبحت المحكمة الكبرى المدنية هي المختصة بالفصل في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام قانون إيجار العقارات.
هل يمكن رفع الأجرة في أي وقت؟
لا. الأصل أن الزيادة لا تكون إلا بعد مضي سنتين من تاريخ بدء العقد أو من تاريخ آخر زيادة، وبنسبة 5% للسكنى و7% لغير ذلك وفق النص الرسمي.
ماذا لو انتهت مدة العقد ورفض المستأجر التسليم؟
تنص المادة (25) على التزام المستأجر برد العين المؤجرة فور انتهاء مدة الإيجار بحالتها وقت استلامها، وهنا تظهر أهمية التحرك السريع لإثبات واقعة عدم التسليم وتحديد المسار القانوني المناسب.