يعد رفع دعوى اخلاء عقار في القانون البحريني من أكثر الدعاوى شيوعاً في المنازعات الإيجارية، لما يترتب عليها من آثار مباشرة تمس حق السكن أو استرداد الملكية.
سنتناول في مقالنا شرحاً واضحاً ومتكاملاً للإطار القانوني المنظم لإخلاء العقارات في البحرين، بدءاً من الأساس القانوني، مروراً بالأسباب المشروعة والإجراءات النظامية.
وصولاً إلى التنفيذ الجبري وتفاصيل أكثر تهم المؤجرين والمستأجرين على حد سواء. إذ يهدف هذا العرض إلى تبسيط المفاهيم القانونية وتوضيح المسار الصحيح للتعامل مع نزاعات الإخلاء وفق القانون البحريني النافذ.
اتصل بنا مباشرة بالضغط على زر الوتس أب أسفل الشاشة
جدول المحتويات
قانون إخلاء العقار في البحرين
ينظّم قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014 الإطار القانوني الذي تُبنى عليه دعوى اخلاء عقار في البحرين، حيث وضع المشرّع قواعد دقيقة تحكم إنهاء العلاقة الإيجارية.
ومنع الإخلاء إلا لأسباب محددة على سبيل الحصر. وانطلق القانون من مبدأ تحقيق التوازن بين حق المالك وحق المستأجر في الاستقرار، فأخضع الإخلاء لرقابة القضاء ومنع أي تصرف انفرادي خارج هذا الإطار.
ويُلاحظ أن القانون لم يكتفِ ببيان حالات الإخلاء، بل نظّم آثارها وإجراءاتها، وربطها بضمانات إجرائية صارمة، بما يحدّ من النزاعات العقارية العشوائية ويعزّز الأمن التعاقدي في سوق الإيجارات.
أبرز ملامح التنظيم القانوني للإخلاء:
- حصر حالات الإخلاء في نصوص صريحة لا يجوز التوسع فيها
- ربط الإخلاء بحكم قضائي واجب النفاذ
- اشتراط حسن النية وعدم التعسف في استعمال الحق
- إتاحة مهلة قانونية للمستأجر في حالات محددة
أسباب رفع دعوى اخلاء عقار
لا تُقبل دعوى اخلاء عقار في البحرين إلا إذا استندت إلى سبب مشروع منصوص عليه صراحة في القانون، إذ اعتبر المشرّع أن الإخلاء استثناء لا يُصار إليه إلا عند إخلال المستأجر بالتزام جوهري يمس جوهر العلاقة الإيجارية.
ويُشترط أن يكون السبب قائماً وقت رفع الدعوى وثابتاً بالأدلة، وليس مجرد احتمال أو ادعاء.
وقد ميّز القانون بين الأسباب المرتبطة بسلوك المستأجر، وتلك المرتبطة بحاجة المؤجر أو بسلامة العقار، وهو ما يعكس فلسفة تشريعية دقيقة في توزيع الحقوق والالتزامات.
الأسباب القانونية الأبرز لإخلاء العقار:
- امتناع المستأجر عن سداد الأجرة في مواعيدها القانونية
- استعمال العقار استعمالاً مخالفاً للغرض المؤجَّر له
- التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن دون موافقة مكتوبة
- إحداث تغيير أو تلف جوهري يضر بسلامة العقار
- حاجة المؤجر إلى العقار للسكن الشخصي وفق الضوابط
إجراءات رفع دعوى اخلاء عقار
تخضع دعوى إخلاء عقار لإجراءات محددة لا يجوز تجاوزها، ويُعد احترام هذا التسلسل الإجرائي شرطاً لقبول الدعوى أمام المحكمة.
الإجراءات النظامية تشمل:
توجيه إنذار قانوني مكتوب عند التأخر في السداد
يُعد الإنذار القانوني خطوة جوهرية تسبق رفع دعوى اخلاء عقار في حالة عدم سداد الأجرة، وقد أوجبه المشرّع حمايةً للمستأجر ومنحه فرصة أخيرة للوفاء قبل اللجوء للقضاء. ولا يُغني أي إخطار شفهي أو رسالة غير رسمية عن هذا الإنذار.
ويشترط القانون أن يكون الإنذار واضحاً وصريحاً ومشتملًا على بيانات محددة، لأن أي نقص فيه قد يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكلاً.
إعداد صحيفة دعوى مستوفية البيانات والطلبات
بعد انقضاء مهلة الإنذار دون سداد، ينتقل المؤجر إلى إعداد صحيفة دعوى اخلاء عقار، وهي الوثيقة التي تُنشئ الخصومة القضائية. ويُشترط أن تُصاغ الصحيفة بلغة قانونية دقيقة، وأن تعكس الوقائع تسلسلاً منطقياً يربط الإخلال بالنص القانوني.
ويُعد أي نقص في البيانات الجوهرية سبباً لعدم قبول الدعوى أو تأخير الفصل فيها.
قيد الدعوى أمام المحكمة المختصة نوعياً ومكانياً
بعد إعداد الصحيفة، تُقيد دعوى اخلاء عقار لدى المحكمة المختصة، ويُعد تحديد الاختصاص من أهم المسائل الإجرائية، لأن الخطأ فيه يؤدي إلى إحالة الدعوى أو رفضها.
إعلان المستأجر إعلاناً صحيحاً وفق القانون
لا تنعقد الخصومة القضائية إلا بإعلان المدعى عليه إعلاناً صحيحاً، ويُعد الإعلان من أكثر المراحل حساسية في دعوى اخلاء عقار، لأن بطلانه يترتب عليه بطلان الإجراءات اللاحقة.
ويجب أن يتم الإعلان وفق القواعد المحددة في قانون المرافعات، سواءً لشخص المستأجر أو في موطنه القانوني.
نظر الدعوى والفصل فيها بحكم قضائي
بعد اكتمال الإعلان، تبدأ المحكمة في نظر دعوى اخلاء عقار، حيث تتحقق من توافر السبب القانوني وصحة الإجراءات، وتُمنح لكل طرف فرصة تقديم دفوعه ومستنداته.
شروط رفع دعوى لإخلاء عقار
لا يكفي توافر سبب الإخلاء وحده لقبول دعوى إخلاء عقار، بل اشترط القانون مجموعة من الشروط الموضوعية والإجرائية التي تهدف إلى منع التعسف وضمان الجدية. ويقع عبء إثبات هذه الشروط على عاتق المؤجر، ويترتب على تخلف أي منها عدم قبول الدعوى أو رفضها.
وتُعد هذه الشروط بمثابة صمام أمان قانوني يحفظ التوازن العقدي، ويمنع استخدام الدعوى كوسيلة ضغط غير مشروعة.
الشروط الجوهرية تشمل:
- وجود عقد إيجار صحيح ومحدد المدة أو غير محدد.
- قيام سبب الإخلاء بنص القانون.
- مراعاة مهلة الإنذار القانونية حيثما اشترطها المشرّع.
- توافر الصفة والمصلحة القانونية للمدعي.
- رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة.
نموذج صيغة دعوى إخلاء عقار
إليكم نموذج لائحة دعوى البحرين من أجل إخلاء عقار ولكن يجدر الذكر أنه لا بد من استشارة محامي.
أمام المحكمة المدنية الصغرى/الكبرى (بحسب الاختصاص)
الدائرة: ………………
أولاً: أطراف الدعوى
المدعي:
السيد/ ………………… الرقم الشخصي: ……………… العنوان: ………………
المدعى عليه:
السيد/ ………………… الرقم الشخصي: ……………… العنوان: …………………
ثانياً: وقائع الدعوى
أبرم المدعي مع المدعى عليه عقد إيجار بتاريخ ../../….، استأجر بموجبه المدعى عليه العقار الكائن في …………………………، وذلك بغرض …………………………، وبأجرة شهرية قدرها (……) دينار بحريني.
وحيث إن المدعى عليه أخلّ بالتزاماته القانونية والتعاقدية، إذ امتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن الفترة من ../../…. حتى ../../….، رغم إنذاره قانوناً بموجب الإنذار المؤرخ ../../….، دون أن يبادر إلى السداد أو إزالة سبب المخالفة.
وحيث إن هذا الإخلال يُعد سبباً صريحاً يجيز رفع دعوى إخلاء عقار وفقاً لأحكام المادة (19) من قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014، الأمر الذي حدا بالمدعي إلى اللجوء للقضاء.
ثالثاً: السند القانوني
يستند المدعي في دعواه إلى:
المادة (19) من قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014
المواد المنظمة للإخلاء الواردة بالقانون ذاته
أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية البحريني
رابعاً: الطلبات
لذلك يلتمس المدعي من عدالة المحكمة الحكم بـ:
- إخلاء المدعى عليه من العقار محل الدعوى وإلزامه بتسليمه للمدعي خالياً من الأشخاص والشواغل
- إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
- شمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة (عند الاقتضاء)
خامساً: المستندات
- صورة عقد الإيجار
- صورة الإنذار القانوني
- ما يفيد عدم السداد
- أي مستندات أخرى مؤيدة للدعوى
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام ،،،
مقدمه
المدعي / وكيله
التاريخ: ../../….
متى يجب أن تستشير محامياً في دعوى اخلاء عقار؟
تُعد استشارة المحامي خطوة حاسمة في دعوى اخلاء عقار، ليس فقط عند نشوء النزاع، بل في مراحل مبكرة قد تمنع وقوع الخطأ من الأساس.
ويكمن الدور الجوهري للمحامي في تكييف الوقائع تكييفاً قانونياً صحيحاً وربطها بالنصوص الملزمة في قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014، بما يحمي حقك ويجنبك رفض الدعوى أو إطالة أمدها.
وتبرز أهمية الاستشارة القانونية خصوصاً لأن دعاوى الإخلاء من الدعاوى الإجرائية الدقيقة، حيث قد يؤدي خطأ شكلي بسيط إلى ضياع الوقت والرسوم رغم مشروعية الطلب.
يُنصح باستشارة محامي في البحرين في الحالات التالية:
- عند الرغبة في توجيه إنذار قانوني للتأكد من صحته ومطابقته للقانون
- عند وجود نزاع حول سبب الإخلاء أو تفسير بنود عقد الإيجار
- عند امتناع المستأجر عن السداد مع وجود دفوع محتملة
- عند إعداد صحيفة دعوى إخلاء عقار لتفادي البطلان أو عدم القبول
- عند صدور حكم والرغبة في الطعن أو التنفيذ
وتكمن قيمة المحامي أيضاً في تقدير فرص النجاح والمخاطر القانونية، واقتراح البدائل الممكنة مثل التسوية أو الإمهال القانوني، بما يحقق مصلحة الموكل بأقصر وقت وأقل تكلفة.
الأسئلة الشائعة
يتضح مما سبق أن دعوى إخلاء عقار لا تقوم على الرغبة وحدها، بل تخضع لشروط موضوعية وإجراءات دقيقة حدّدها قانون إيجار العقارات لضمان العدالة وحماية أطراف العلاقة الإيجارية.
فالالتزام بالإنذار القانوني، وصحة الصياغة، واحترام الاختصاص والإعلان، جميعها عناصر حاسمة لنجاح الدعوى وتنفيذ الحكم.
ومن ثمّ، فإن الفهم الصحيح لهذه القواعد، والاستعانة بمحامي مختص عند الحاجة، يُعدان السبيل الأمثل لتجنب الأخطاء الإجرائية وضمان الوصول إلى نتيجة قانونية سليمة.
لمعلومات أكثر اقرأ:
محامي عقارات في البحرين.
الاستثمار العقاري في البحرين.
دليل المحاكم والقضايا في البحرين.
محامي بحريني ومؤسّس مكتب استشارات قانونية منذ فبراير 2019. حاصل على الإجازة العالية في الشريعة والقانون من جامعة الأزهر الشريف. يمتلك خبرة طويلة في الترافع أمام المحاكم وتقديم الاستشارات في القضايا الجنائية، الشخصية، المدنية والتجارية. يُعرف بتقديم استشارات قانونية شفافة وفعالة لحماية حقوق عملائه، وقد حقق نتائج ملموسة في قضايا بارزة مثل قضايا الترافع التجاري والتوريث.
