شروط وقانون فسخ عقد الإيجار في البحرين

المراجعة القانونية: تمت كتابة وتدقيق المحتوى من قبل الفريق القانوني في مكتب المحامي عبدالرحمن خليفة.
آخر تاريخ للتحديث: 2026/08/8.
التصنيف: قانون الإيجارات البحريني.

تأخر مستأجر ـ مع تعمية بيانات الواقعة ـ عن سداد الأجرة لفترة، فاعتقد المؤجر أن بإمكانه إنهاء العقد واسترداد العقار فوراً. وفي واقعة أخرى كان المستأجر هو المتضرر بسبب عيب جسيم أثر في الانتفاع بالعقار، وظن أن مجرد مغادرته للعين المؤجرة يعني انتهاء التزاماته تلقائياً.

الحالتان توضحان سبب أهمية فهم فسخ عقد الإيجار في البحرين بصورة صحيحة؛ فوجود خلاف بين المؤجر والمستأجر لا يعني بالضرورة انتهاء العقد، كما أن الفسخ والإخلاء وانتهاء مدة الإيجار مفاهيم قانونية مترابطة لكنها ليست شيئاً واحداً.

ينظم هذه المسائل أساساً قانون رقم (27) لسنة 2014 بإصدار قانون إيجار العقارات، مع تعديلاته، والذي يحدد التزامات المؤجر والمستأجر، وحالات طلب الإخلاء، وبعض الحالات التي يستطيع فيها المستأجر طلب فسخ العقد.

فسخ عقد الإيجار في البحرين وفق قانون الإيجارات

المقصود عادة بعبارة قانون الإيجارات البحريني هو قانون إيجار العقارات الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2014.

صدر القانون بتاريخ 24 يوليو 2014، ونُشر في الجريدة الرسمية رقم 3168 ملحق بتاريخ 7 أغسطس 2014، ونصت المادة السادسة من قانون الإصدار على العمل به بعد مضي ستة أشهر من تاريخ نشره. وتظهر قاعدة التشريعات الرسمية لهيئة التشريع والرأي القانوني وجود تعديلين عليه: القانون رقم (10) لسنة 2020 والقانون رقم (13) لسنة 2020، وهو أحدث تعديل مدرج رسمياً عند مراجعة هذا المقال في أغسطس 2026.

ويطبق القانون، وفق المادة (2)، على العقارات وأجزائها المعدة للسكن أو للأغراض التجارية والصناعية والمهنية والحرفية وغيرها، مع استثناءات محددة نص عليها القانون، مثل بعض المنشآت الصناعية والأراضي الزراعية وبعض العقارات الفندقية والسياحية والشقق المفروشة التي لا تتجاوز مدة تأجيرها شهراً.

كما تقرر المادة (3) أن عقود الإيجار الخاضعة للقانون تبرم كتابة ويجب تسجيلها، مع بقاء إمكانية إثبات واقعة التأجير بطرق الإثبات التي أجازها النص.

ما الفرق بين فسخ عقد الإيجار في البحرين والإخلاء وانتهاء عقد الإيجار؟

فسخ عقد الإيجار في البحرين يعني إنهاء الرابطة العقدية بسبب أساس قانوني أو تعاقدي يبرر ذلك.

أما الإخلاء فيقصد به إلزام شاغل العين المؤجرة بتسليمها عند توافر إحدى الحالات التي يقررها القانون.

ويختلف الاثنان عن انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته، وهي مسألة نظمها القانون بصورة مستقلة في المادة (34).

ولهذا فإن الباحث عن نموذج إنذار بالإخلاء بسبب انتهاء المدة يواجه مسألة تختلف عن الباحث الذي يريد معرفة ما إذا كان إخلال أحد الطرفين يعطيه حق طلب الفسخ قبل نهاية العقد.

للتفاصيل المتعلقة تحديداً بانتهاء مدة العقد، يمكن الانتقال إلى مقال إنذار بالإخلاء لانتهاء عقد الإيجار في البحرين.

أسباب فسخ عقد الإيجار في البحرين من قبل المؤجر

المادة (38) من قانون إيجار العقارات هي النص الأساسي الذي يحدد الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة.

وتشمل الحالات التي أوردها المشرع ما يلي:

1. عدم سداد الأجرة: إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة في موعدها لمدة شهرين متتاليين، وفق التفاصيل والضوابط التي حددتها المادة.
2. التنازل أو التأجير من الباطن دون إذن: إذا تنازل المستأجر عن الإيجار أو أجر العين كلها أو بعضها من الباطن أو أخلاها للغير دون إذن كتابي من المالك.
3. تجاوز العدد المألوف في السكن: إذا تم شغل العين السكنية بعدد يجاوز العدد المألوف.
4. الاستعمال المخالف: إذا استعمل المستأجر العين أو سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط العقد أو الغرض المعدة له أو تخالف النظام العام أو الآداب العامة أو تضر بالمصلحة المالية للمؤجر.
5. العقار الآيل للسقوط أو الصادر بشأنه قرار بالهدم: عندما يخشى على سلامة السكان أو يصدر قرار إداري نهائي بالهدم من البلدية المختصة.
6. هدم العقار وإعادة بنائه: في الحالات والشروط المحددة بالقانون، ومنها مرور مدة لا تقل عن خمس وعشرين سنة على إنشاء العقار أو تغيير تصنيف المنطقة.
7. حاجة المؤجر للسكن: إذا احتاج المؤجر العين للسكن لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط توافر الضوابط القانونية، ومنها وجود اتفاق كتابي والإخطار قبل الإخلاء بالمدة التي نص عليها القانون.
8. عودة المالك للإقامة: في الحالة التي حددها القانون إذا كان المالك غير مقيم في المنطقة أو مسافراً خارج المملكة ويرغب في السكن بالعقار عند عودته، مع توافر الشروط القانونية.
9. استعمال العقار لغير غرضه أو الإضرار بسلامته: إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجر من أجله أو أحدث تغييراً من شأنه الإضرار بسلامته الإنشائية.
10. ترك العين المؤجرة: إذا ترك المستأجر العين لمدة لا تقل عن سنة.

هذه الحالات واردة في المادة (38) من قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014، مع مراعاة التعديلات اللاحقة على القانون.

ومن المهم عدم مساواة وجود سبب قانوني للإخلاء بالتنفيذ الذاتي للإخلاء. فعند وجود نزاع، أصبحت المحكمة الكبرى المدنية هي المختصة بالمنازعات الناشئة عن تطبيق قانون إيجار العقارات بعد تعديل المادة (5) بالقانون رقم (13) لسنة 2020.

أما إذا كان سبب النزاع هو التأجير من الباطن تحديداً، فتوجد له أحكام وتفاصيل خاصة لا حاجة لتكرارها في هذا الدليل العام. يمكن الرجوع إلى مقال فسخ عقد الإيجار للتأجير من الباطن في البحرين.

صيغة فسخ عقد الايجار من قبل المؤجر

فيما يلي سنذكر لكم نموذج خطاب فسخ عقد الإيجار في البحرين من قبل المؤجر.

الطرف الأول: السيد [اسم المؤجر] (سيُشار إليه بالمؤجر).

الطرف الثاني: السيد [اسم المستأجر] (سيُشار إليه بالمستأجر).

الموضوع:

بناءً على الاتفاق المتبادل ما بين الطرفين يُقر المؤجر السيد [اسم المؤجر] والمستأجر السيد [اسم المستأجر] بفسخ عقد الإيجار المبرم بينهما في تاريخ [تاريخ العقد الأصلي] المتعلق بالعقار الكائن بـ [عنوان العقار] اعتبارًا من تاريخ [تاريخ الفسخ المحدد].

ويُقر المستأجر بأنه قد قام بإخلاء الوحدة الإيجارية بالكامل ولم يعد له أي حق باستخدام العقار أو حتى الانتفاع به اعتبارًا من تاريخ الفسخ المتفق عليه.

بنود الفسخ:

1. تصفية المستحقات المالية:
   يقر الطرف الثاني (المستأجر) أنه قد قام بتسوية كل المستحقات المالية المتبقية عليه سواءً كانت إيجارات متأخرة أو أي نفقات أخرى متعلقة بالعقد. ويقر الطرف الأول (المؤجر) بعدم وجود مستحقات إضافية على المستأجر بعد أن تم الفسخ.
2. إبراء الذمة:
   يقر الطرفان أن هذا الفسخ سيتم بشكل ودي وبدون أي نزاع قانوني أو مالي بينهما. كما أنه لا يحق لأي طرف مطالبة الطرف الآخر بأي حقوق أو التزامات بعد تاريخ الفسخ.
3. التزامات إضافية:
   يلتزم الطرف الثاني بإعادة أي مفاتيح أو حتى مستلزمات خاصة بالعقار للمؤجر عند توقيع هذا الفسخ. ليحتفظ المؤجر بحقه بتأجير العقار لأي مستأجر جديد ابتداءً من تاريخ ــــ/ ــــ/ ـــــ [تاريخ الفسخ].

توقيع الطرفين:

المؤجر: ________

المستأجر: ________

شروط وحالات فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر

قانون إيجار العقارات لا يقصر الحق في طلب الفسخ على المؤجر. فقد منح المستأجر في عدد من المواد خيارات قانونية قد تصل إلى طلب فسخ العقد إذا أخل المؤجر بالتزاماته أو نقصت المنفعة المقصودة من الإيجار بصورة يعتد بها قانوناً.

ولمنع الخلط بين هذا الدليل العام والمقالات المتخصصة في خطابات المستأجر أو الحالات الفردية، يلخص الجدول التالي أهم الأسس القانونية دون الدخول في إجراءات أو نماذج كل حالة:

فالمادة (9)، على سبيل المثال، تعالج حالة تسليم العين وهي غير صالحة لاستيفاء المنفعة أو مع وجود نقص كبير أو خطر جسيم على الصحة، بينما تنظم المادة (10) التزام المؤجر بالصيانة الضرورية والحقوق الممنوحة للمستأجر عند الامتناع عنها بعد الإخطار المنصوص عليه قانوناً.

أما المادة (18) فتتناول الهلاك والتلف؛ فإذا هلكت العين كلياً قبل التسليم بسبب أجنبي ينفسخ العقد، وإذا كان الهلاك أو التلف جسيماً بالدرجة التي لو كانت موجودة وقت التعاقد لما أبرم المستأجر العقد، كان له طلب الفسخ.

والهدف هنا هو بيان الخريطة القانونية العامة لحقوق المستأجر، أما صياغة خطاب الإنهاء ومحتوياته وطريقة تقديمه فهي نية بحثية مختلفة تناولها الموقع في مقال مستقل عن خطاب فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر.

هل يجوز فسخ عقد الإيجار من طرف واحد؟

الرغبة المنفردة في عدم استمرار العلاقة الإيجارية لا تكفي وحدها دائماً لإنهاء عقد قائم.

لكن هذا لا يعني أن كل فسخ يحتاج بالضرورة إلى موافقة الطرف الآخر. فقد تكون هناك واقعة تمنح أحد الطرفين حقاً قانونياً في طلب الفسخ أو الإخلاء، مثل إحدى حالات المادة (38) بالنسبة للمؤجر أو إحدى الحالات التي قرر فيها القانون حقاً للمستأجر في طلب الفسخ.

ولذلك يجب التمييز بين حالتين:

• مجرد رغبة أحد الطرفين في إنهاء العقد دون وجود سبب قانوني أو تعاقدي.
• استناد أحد الطرفين إلى سبب قانوني أو شرط تعاقدي صحيح يمنحه حق طلب الإنهاء أو الفسخ أو الإخلاء.

وتحديد الأثر القانوني في الحالة الثانية يعتمد على طبيعة السبب، وصياغة العقد، وأحكام قانون إيجار العقارات، وما إذا كان هناك نزاع يستلزم الفصل القضائي.

ولهذا لا يمكن وضع قاعدة واحدة تقول إن «فسخ عقد الإيجار من طرف واحد جائز دائماً» أو «غير جائز مطلقاً» دون معرفة أساس الإنهاء، لذا استشر محامي إيجارات متمكن يستطيع تقديم استشارة قانونية دقيقة تخص قضيتك.

متى يكون الأمر انتهاءً للعقد وليس فسخاً؟

من أكثر أسباب الالتباس شيوعاً الخلط بين فسخ عقد الإيجار في البحرين قبل نهاية مدته وبين انتهاء العقد في التاريخ المحدد فيه.

تنص المادة (34/أ) على أن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته المحددة، وتنظم كذلك أثر استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين بعد انتهاء المدة مع علم المؤجر وعدم اعتراضه.

وتنص المادة (34/ب) على حكم خاص بإخطار المستأجر للمؤجر إذا أراد إخلاء العين عند نهاية العقد.

لكن إجراءات الإخلاء عند انتهاء المدة، وصياغة الخطاب أو الإنذار، ليست موضوع هذا الدليل؛ لأن لها نية بحث مستقلة ومقالات متخصصة على الموقع.

وبالمثل، إذا كانت الحالة تتعلق تحديداً بمغادرة شقة قبل انتهاء مدة عقدها، فيفضل الرجوع إلى الدليل المتخصص فسخ عقد إيجار شقة قبل انتهاء المدة في البحرين.

كيف يحدد القانون ما إذا كان الفسخ ممكناً؟

يمكن فهم معظم نزاعات فسخ عقد الإيجار في البحرين من خلال ثلاثة أسئلة قانونية رئيسية.

1. هل الواقعة تدخل ضمن نص قانوني يمنح حق الفسخ أو الإخلاء؟ فقد يكون الأساس هو المادة (38) بالنسبة للمؤجر، أو إحدى المواد المنظمة لالتزامات المؤجر وحقوق المستأجر.
2. هل العقد يتضمن شرطاً متعلقاً بالواقعة محل النزاع؟ فالعقد يحدد الغرض من الإيجار والأجرة والمدة والتزامات الطرفين، مع مراعاة الأحكام القانونية التي لا يجوز الاتفاق على مخالفتها.
3. هل النزاع يتعلق بالفسخ فعلاً أم بانتهاء العقد أو الإخلاء أو مخالفة التزام محدد؟ تحديد الوصف الصحيح يمنع استخدام إجراء أو نموذج غير مناسب للحالة.

وهذا هو السبب في أن الصفحة الأساسية لا ينبغي أن تتحول إلى مجموعة من النماذج والإنذارات؛ فلكل وثيقة وظيفتها القانونية المختلفة بحسب سبب النزاع.

ما المحكمة المختصة بمنازعات فسخ عقد الإيجار؟

أدخل القانون رقم (13) لسنة 2020 تعديلاً مهماً على نظام المنازعات الإيجارية.

فقد استبدل نص المادة (5) من قانون إيجار العقارات ليصبح:

الاختصاص للمحكمة الكبرى المدنية في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام قانون إيجار العقارات.

كما استبدل المشرع كلمة «المحكمة» بكلمة «اللجنة» في مواد القانون وألغى الفصل الخاص بلجنة المنازعات الإيجارية. صدر القانون المعدل بتاريخ 11 يونيو 2020، ونص على العمل به بعد مضي ثلاثين يوماً من تاريخ نشره، وسجلته هيئة التشريع والرأي القانوني بتاريخ نشر 18 يونيو 2020.

وهذا التعديل مهم عند قراءة نسخ قديمة من القانون أو مقالات قانونية سابقة ما زالت تشير إلى «لجنة المنازعات الإيجارية».

لا تنسى التواصل مع مكتب محامي في البحرين، اتصل بالمحامي عبدالرحمن خليفة لطلب استشارة قانونية حقيقة.

أسئلة شائعة حول فسخ عقد الإيجار في البحرين

من الأسئلة ذات الصلة:

بهذا نصل إلى ختام مقالنا حول فسخ عقد الايجار في البحرين. والذي تحدثنا من خلاله عن أهم الشروط والأسباب اللازمة لفسخ عقد الايجار من قبل المؤجر والآثار القانونية المترتبة على ذلك.

يعتمد فسخ عقد الإيجار في البحرين على تحديد سبب قانوني أو تعاقدي واضح، مع ضرورة التمييز بين الفسخ والإخلاء وانتهاء مدة العقد.

فالمادة (38) تحدد الحالات الرئيسية التي يستطيع فيها المؤجر طلب إخلاء العين،

عزيزي القارئ تعرف إلى: شروط فسخ العقد في البحرين.

المحامي عبد الرحمن خليفة

محامي بحريني ومؤسّس مكتب استشارات قانونية منذ فبراير 2019. حاصل على الإجازة العالية في الشريعة والقانون من جامعة الأزهر الشريف. يمتلك خبرة طويلة في الترافع أمام المحاكم وتقديم الاستشارات في القضايا الجنائية، الشخصية، المدنية والتجارية. يُعرف بتقديم استشارات قانونية شفافة وفعالة لحماية حقوق عملائه، وقد حقق نتائج ملموسة في قضايا بارزة مثل قضايا الترافع التجاري والتوريث.