تأسيس شركة عقارية في البحرين

يُعد تأسيس شركة عقارية في البحرين خطوة استثمارية مهمة داخل سوق منظم يعتمد على الشفافية، وضبط الملكية، وتوثيق المعاملات العقارية بدقة.

فالقطاع العقاري في المملكة لا يقوم فقط على البيع والشراء أو الوساطة، بل يرتبط بمنظومة قانونية وفنية تشمل التسجيل العقاري، المسح، التثمين، نقل الملكية، التراخيص التشغيلية، والخدمات الإلكترونية الحكومية.

وتبرز أهمية جهاز المساحة والتسجيل العقاري في البحرين باعتباره جهة فنية رئيسية في تنظيم التسجيل والمسح العقاري، إلى جانب مؤسسة التنظيم العقاري RERA التي ترتبط بالتراخيص والممارسات التشغيلية في القطاع.

لذلك، فإن إنشاء شركة عقارية ناجحة لا يبدأ من اختيار اسم تجاري فقط، بل من فهم النشاط بدقة، وصياغة عقد تأسيس محكم، والحصول على التراخيص المناسبة قبل ممارسة أي نشاط فعلي.

في هذا الدليل ستتعرف على شروط تأسيس شركة عقارية في البحرين، خطوات التأسيس، البنود المهمة في عقد التأسيس، عناصر التكلفة، الأخطاء الشائعة، ومتى تحتاج إلى محامٍ متخصص قبل بدء النشاط.

ما المقصود بتأسيس شركة عقارية في البحرين؟

تأسيس شركة في البحرين عقارية يعني إنشاء كيان تجاري يتمتع بشخصية اعتبارية مستقلة لممارسة أنشطة مرتبطة بالعقارات، مثل شراء العقارات، بيعها، إدارتها، تطويرها، تسويقها، أو التوسط في صفقاتها، وذلك وفق القوانين والاشتراطات المعمول بها في مملكة البحرين.

ولا يقتصر التأسيس على استخراج أوراق رسمية، بل يشمل تحديد طبيعة النشاط بدقة، واختيار الشكل القانوني المناسب، وتنظيم علاقة الشركاء، وتحديد صلاحيات الإدارة، وربط الشركة بالإجراءات الفنية والرقابية الخاصة بالقطاع العقاري.

الفرق بين الشركة العقارية وشركة الوساطة العقارية

الشركة العقارية مفهوم واسع قد يشمل التطوير العقاري، شراء الأراضي، بناء المشاريع، إدارة الأملاك، أو الاستثمار في الأصول العقارية. أما شركة الوساطة العقارية، فتركز غالباً على التوفيق بين البائع والمشتري أو المؤجر والمستأجر مقابل عمولة أو أتعاب متفق عليها.

ويؤثر هذا الفرق مباشرة على نوع الترخيص المطلوب، العقود المستخدمة، المسؤوليات القانونية، وطبيعة التعامل مع العملاء والجهات الحكومية.

انظر أيضاً إلى: ما هي إجراءات وشروط تأسيس شركة فردية في البحرين؟

شروط تأسيس شركة عقارية في البحرين

تختلف شروط تأسيس شركة عقارية بحسب نوع النشاط وحجم المشروع وطبيعة الشركاء، إلا أن هناك مجموعة من المتطلبات الأساسية التي يجب مراعاتها قبل البدء.

1. شروط مرتبطة بالشركاء

يجب أن يتمتع الشركاء بالأهلية القانونية اللازمة لتأسيس الشركة وممارسة النشاط التجاري. وفي حال وجود شركاء أجانب، يجب الانتباه إلى الضوابط المرتبطة بتملك العقارات في البحرين، خصوصاً ما يتعلق بمناطق تملك الأجانب المحددة قانوناً.

كما يجب تحديد حصص الشركاء بوضوح في عقد التأسيس، وتحديد من يملك صلاحية الإدارة والتوقيع والتمثيل أمام الجهات الحكومية والبنوك والعملاء.

2. شروط مرتبطة بالنشاط

يجب أن يكون النشاط العقاري محدداً بدقة في السجل التجاري وعقد التأسيس. فاختيار نشاط عام أو غير دقيق قد يؤدي إلى تعطيل إجراءات الترخيص أو رفض بعض المعاملات لاحقاً.

ومن المهم التمييز بين أنشطة مثل:

• الوساطة العقارية.
• التطوير العقاري.
• إدارة الأملاك.
• التثمين العقاري.
• المسح العقاري.
• المسح الطبوغرافي.
• المسح البحري.
• شراء الخرائط العقارية وطلب المعلومات المساحية.

كل نشاط من هذه الأنشطة قد يتطلب اشتراطات مختلفة من حيث الترخيص، الكوادر، المعايير الفنية، أو الوثائق المطلوبة.

3. شروط مرتبطة بالسجل التجاري

يبدأ الوجود الرسمي للشركة من خلال القيد في السجل التجاري لدى الجهة المختصة. ويجب أن يتضمن السجل النشاط العقاري الصحيح دون خلط بين الأنشطة، لأن ذلك ينعكس لاحقاً على التراخيص والمعاملات مع جهاز المساحة والتسجيل العقاري وRERA.

كما يُفضل أن يكون للشركة مقر واضح ومناسب لطبيعة النشاط، خاصة إذا كانت ستقدم خدمات تتطلب تعاملاً مباشراً مع العملاء أو جهات فنية.

4. شروط مرتبطة بالترخيص العقاري

لا ينبغي للشركة مباشرة العمل العقاري قبل استكمال الترخيص المناسب. فالحصول على السجل التجاري لا يعني بالضرورة أن الشركة أصبحت قادرة على ممارسة جميع الأنشطة العقارية دون موافقات إضافية.

لذلك يجب التأكد من متطلبات RERA، والالتزام بالمعايير الفنية مثل BPMS عند الحاجة، واستخدام القنوات الحكومية المعتمدة في الفحص والتسجيل والتوثيق.

إجراءات تأسيس شركة عقارية في البحرين

تمر عملية تأسيس شركة عقارية في البحرين بعدة خطوات مترابطة. والنجاح في كل خطوة يقلل احتمالات الرفض أو التأخير في الخطوات التالية.

1. تحديد النشاط العقاري

ابدأ بتحديد النشاط الذي ستعمل فيه الشركة بدقة: هل هي شركة وساطة؟ شركة تطوير؟ شركة إدارة أملاك؟ شركة تثمين؟ أم شركة تقدم خدمات مساحية؟

هذه الخطوة تؤثر على كل ما يليها: الشكل القانوني، عقد التأسيس، التراخيص، الرسوم، العقود التشغيلية، وحتى طريقة التسويق للعملاء.

2. اختيار الشكل القانوني المناسب

بعد تحديد النشاط، يجب اختيار الشكل القانوني الذي يناسب حجم الاستثمار وعدد الشركاء وطبيعة المخاطر. وتُعد الشركة ذات المسؤولية المحدودة خياراً شائعاً في العديد من الأنشطة العقارية، لأنها تساعد على فصل الذمة المالية للشركة عن الذمة الخاصة للشركاء في حدود ما يقرره القانون.

أما المشاريع العقارية الأكبر، خصوصاً التي تحتاج إلى تمويل واسع أو شراكات استثمارية أكبر، فقد تحتاج إلى شكل قانوني مختلف مثل شركة مساهمة.

3. إعداد عقد التأسيس

عقد التأسيس هو الوثيقة التي تنظم حياة الشركة منذ بدايتها. ويجب ألا يكون مجرد نموذج عام، بل يجب أن يعكس طبيعة النشاط العقاري بدقة.

ينبغي أن يتضمن العقد:

• اسم الشركة.
• مقرها.
• مدة الشركة.
• غرضها العقاري بدقة.
• رأس المال وحصص الشركاء.
• صلاحيات المدير أو مجلس الإدارة.
• آلية اتخاذ القرارات.
• طريقة توزيع الأرباح والخسائر.
• حدود التصرف في الأصول العقارية.
• آلية التخارج أو بيع الحصص.
• طريقة فض النزاعات.
• الشخص المفوض بالتعامل مع الجهات الحكومية والخدمات الإلكترونية.

وفي الشركات العقارية، من المهم إضافة بنود تتعلق بتقييم الأصول، التعامل مع وثائق الملكية، الالتزام بالمعايير الفنية عند المسح أو البيع، وآلية مراجعة العقود التشغيلية.

4. توثيق عقد التأسيس

بعد إعداد العقد، يتم توثيقه وفق الإجراءات القانونية المعتمدة، حتى يصبح مستنداً رسمياً يمكن الاعتماد عليه أمام الجهات الحكومية والبنوك والشركاء والعملاء.

وتساعد مراجعة العقد قبل التوثيق على تقليل النزاعات المستقبلية، خصوصاً في الشركات التي تضم أكثر من شريك أو تتعامل مع أصول عقارية عالية القيمة.

5. القيد في السجل التجاري

بعد توثيق المستندات الأساسية، يتم استكمال إجراءات القيد في السجل التجاري. ويجب التأكد من إدراج الأنشطة العقارية بدقة، لأن أي خطأ في النشاط قد يؤدي لاحقاً إلى رفض الترخيص أو تعطل المعاملات.

6. الحصول على الترخيص العقاري المناسب

تأتي مرحلة الترخيص بعد القيد التجاري، وفيها يجب التأكد من متطلبات مؤسسة التنظيم العقاري RERA أو الجهات المختصة بحسب النشاط. ولا يُنصح ببدء العمل أو الترويج لخدمات عقارية قبل التأكد من اكتمال التراخيص المطلوبة.

7. تفعيل الخدمات الإلكترونية الحكومية

بعد تأسيس الشركة، يمكن الاستفادة من الخدمات الرقمية لتسهيل العمل اليومي، ومن أبرزها:

• خدمة “وثائق” لتقديم طلبات تسجيل ونقل ملكية العقارات ومتابعة الطلبات.
• خدمة “تأكد” للتحقق من خلو العقار من القيود المانعة للتصرف مثل الرهون أو الحجوزات.
• حاسبة الرسوم لتقدير الرسوم المرتبطة بالمعاملات.
• خدمات شراء الخرائط العقارية وطلب المعلومات المساحية.
• طلب تسعيرة للمسح عند الحاجة إلى خدمات مساحية.

استخدام هذه الخدمات يقلل المخاطر، ويساعد الشركة على اتخاذ قرارات مبنية على بيانات رسمية قبل إتمام أي صفقة.

اقرأ أكثر: خطوات وشروط تأسيس شركة مقاولات في البحرين.

نموذج عقد تأسيس شركة عقارية

فيما يلي سنقدم لكم نموذج عقد تأسيس لشركة عقارية في البحرين:

الطرف الأول: السيد ـــــــــــ والجنسيةــــــــــــ تاريخ الميلاد ـــــ/ ــــ/ ـــــ، العنوان الشخصي ــــــــــــــ والهوية الوطنية ـــــــــــــ. والإقامة ـــــــــــ، عدد الأسهم المملوكة بالشركة: ـــــــــــــــــ.

الطرف الثاني: السيد ـــــــــــ والجنسيةــــــــــــ تاريخ الميلاد ـــــ/ ــــ/ ـــــ العنوان الشخصي ــــــــــــــ والهوية الوطنية ـــــــــــــ. والإقامة ــــــــــــ، عدد الأسهم المملوكة بالشركة: ـــــــــــــــــ

• اسم الشركة: ــــــــــــ وعنوانها التجاري: ــــــــــــــ.
• مركز الشركة الرئيسي: يقع مركز الشركة الرئيسي في ـــــــــــــــ ويحق لها فتح فروع داخل البحرين وخارجها.
• رأس مال الشركة: إن رأس مال الشركة يتألف من مبلغ ــــــــــــــــــ دينار بحريني، توزع على عدد ـــــــــ حصة منها ـــــــــــ تم تقديمه مناصفة من قبل الشريكين وإيداعه بالمصرف وفق الأصول.
• إدارة الشركة: يتولى إدارة الشركة الشريك ـــــــــــــــــ ويمثل الشركة بعلاقتها مع الغير وأمام القضاء. كما يحق للشريك الآخر مراقبة القرارات الصادرة عن المدير ثم الاعتراض عليها.
• السنة المالية: إن السنة المالية الأولى للشركة تبدأ من تاريخ شهرها لتنتهي بانتهاء العام الميلادي. وأما ما يتعلق في باقي السنوات المالية ستكون 12 شهرًا ميلاديًا.
• توزيع الأرباح والخسائر: يتم توزيع الأرباح والخسائر أيضًا على الشركاء حسب نسبة مساهمته بالشركة.
• وبما أن الشريكين قد قدما رأس المال مناصفة 50% تكون نسبة التوزيع بتلك النسبة.

توقيع الشريك الأول: ــــــــــــــــــــــــ

توقيع الشريك الثاني: ــــــــــــــــــــــــ

من الجدير بالذكر أن هذا النموذج نموذج عام ولا يجب اتخاذه دون مراجعة محامي في البحرين خبير ومتخصص.

أهم البنود في عقد تأسيس شركة عقارية

ينبغي أن يتضمن عقد التأسيس بنوداً واضحة تغطي الجوانب التجارية والعقارية، ومن أهمها:

1. غرض الشركة

يجب أن يكون الغرض محدداً، مثل الوساطة العقارية، إدارة الأملاك، التطوير، أو الخدمات المساحية، دون عبارات عامة قد تسبب لبساً في الترخيص.

2. حصص الشركاء ورأس المال

يجب توضيح حصة كل شريك، وطريقة سداد رأس المال، وما إذا كانت هناك حصص عينية مثل أرض أو عقار أو أصل مرتبط بالمشروع.

3. صلاحيات المدير

في الشركات العقارية، يجب تحديد ما إذا كان المدير يملك صلاحية بيع العقارات، رهنها، توقيع عقود الوساطة، فتح الحسابات البنكية، أو تمثيل الشركة أمام جهاز المساحة والتسجيل العقاري وRERA.

4. التصرف في الأصول العقارية

ينبغي النص بوضوح على الحالات التي يجوز فيها بيع أصل عقاري أو رهنه أو نقله، وهل يتطلب ذلك موافقة جميع الشركاء أم أغلبية محددة.

5. التخارج وبيع الحصص

من أكثر أسباب النزاع بين الشركاء غياب آلية واضحة لخروج أحدهم. لذلك يجب تنظيم حق الشفعة، تقييم الحصص، إجراءات البيع، وكيفية التعامل مع الورثة عند الوفاة.

6. فض النزاعات

يمكن تحديد آلية حل النزاعات، سواء عبر المحاكم المختصة أو التحكيم، بحسب ما يتفق عليه الشركاء وما تسمح به القواعد القانونية.

7. الالتزام بالمعايير الفنية

إذا كانت الشركة تمارس أنشطة تتعلق بالمسح أو التثمين أو البيانات العقارية، فمن المهم النص على الالتزام بالمعايير الوطنية لقياس الوحدات العقارية BPMS والدليل العام للمسح أو الدليل الإرشادي للتثمين بحسب طبيعة النشاط.

تأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة عقارية

تُعد الشركة ذات المسؤولية المحدودة من الأشكال الشائعة في النشاط العقاري، خاصة عند وجود أكثر من شريك يرغب في تنظيم المسؤولية والإدارة بطريقة واضحة.

لماذا يفضلها كثير من المستثمرين؟

تساعد الشركة ذات المسؤولية المحدودة على تنظيم العلاقة بين الشركاء وفصل الالتزامات المرتبطة بالشركة عن الالتزامات الشخصية في حدود ما يقرره القانون. كما تمنح مرونة في الإدارة وتوزيع الحصص، وهو ما يناسب كثيراً من المشاريع العقارية الصغيرة والمتوسطة.

ما الذي يجب ضبطه في عقد تأسيسها؟

في الشركة العقارية ذات المسؤولية المحدودة، يجب ضبط صلاحيات المدير بدقة، خصوصاً في المسائل الآتية:

• شراء العقارات باسم الشركة.
• بيع الأصول العقارية.
• رهن العقارات.
• توقيع عقود التطوير أو الإدارة.
• تعيين الوسطاء أو الوكلاء.
• فتح الحسابات البنكية.
• تمثيل الشركة أمام الجهات الحكومية.

غياب هذه التفاصيل قد يخلق نزاعاً بين الشركاء أو يعرقل تنفيذ الصفقات.

متى لا تكون الشركة ذات المسؤولية المحدودة كافية؟

قد لا تكون الشركة ذات المسؤولية المحدودة الخيار الأنسب للمشاريع العقارية الضخمة التي تحتاج إلى تمويل كبير أو دخول عدد واسع من المستثمرين. في هذه الحالة، قد يكون من المناسب دراسة شكل قانوني آخر مثل شركة المساهمة، بحسب طبيعة المشروع ومتطلباته.

تأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة عقارية

تُعد الشركة ذات المسؤولية المحدودة من الأشكال الشائعة في النشاط العقاري، خاصة عند وجود أكثر من شريك يرغب في تنظيم المسؤولية والإدارة بطريقة واضحة.

لماذا يفضلها كثير من المستثمرين؟

تساعد الشركة ذات المسؤولية المحدودة على تنظيم العلاقة بين الشركاء وفصل الالتزامات المرتبطة بالشركة عن الالتزامات الشخصية في حدود ما يقرره القانون. كما تمنح مرونة في الإدارة وتوزيع الحصص، وهو ما يناسب كثيراً من المشاريع العقارية الصغيرة والمتوسطة.

ما الذي يجب ضبطه في عقد تأسيسها؟

في الشركة العقارية ذات المسؤولية المحدودة، يجب ضبط صلاحيات المدير بدقة، خصوصاً في المسائل الآتية:

• شراء العقارات باسم الشركة.
• بيع الأصول العقارية.
• رهن العقارات.
• توقيع عقود التطوير أو الإدارة.
• تعيين الوسطاء أو الوكلاء.
• فتح الحسابات البنكية.
• تمثيل الشركة أمام الجهات الحكومية.

غياب هذه التفاصيل قد يخلق نزاعاً بين الشركاء أو يعرقل تنفيذ الصفقات.

متى لا تكون الشركة ذات المسؤولية المحدودة كافية؟

قد لا تكون تأسيس شركة ذات المسؤولية المحدودة الخيار الأنسب للمشاريع العقارية الضخمة التي تحتاج إلى تمويل كبير أو دخول عدد واسع من المستثمرين. في هذه الحالة، قد يكون من المناسب دراسة شكل قانوني آخر مثل شركة المساهمة، بحسب طبيعة المشروع ومتطلباته.

تكلفة تأسيس شركة عقارية في البحرين

لا توجد تكلفة واحدة ثابتة لتأسيس شركة عقارية في البحرين، لأن التكلفة تختلف بحسب النشاط، الشكل القانوني، التراخيص، عدد الشركاء، نوع المعاملات العقارية، والخدمات الفنية المطلوبة.

لماذا يصعب تحديد رقم ثابت؟

تختلف تكلفة تأسيس شركة وساطة عقارية عن شركة تطوير عقاري، كما تختلف تكلفة شركة تقدم خدمات مساحية عن شركة إدارة أملاك. وقد تشمل التكلفة رسوماً مرتبطة بالسجل التجاري، الترخيص العقاري، توثيق عقد التأسيس، الخدمات المساحية، الخرائط، الشهادات، أو معاملات التسجيل ونقل الملكية.

أهم عناصر التكلفة

تشمل عناصر التكلفة المحتملة:

كيف يساعد المحامي في تأسيس شركة عقارية؟

الاستعانة بمحامٍ متخصص في الشركات والعقارات لا تعني فقط إعداد الأوراق، بل تعني بناء هيكل قانوني يحمي الاستثمار من البداية.

• اختيار الشكل القانوني المناسب: يساعد المحامي في تحديد ما إذا كانت الشركة ذات المسؤولية المحدودة مناسبة، أو ما إذا كان المشروع يحتاج إلى شكل قانوني آخر. كما يراعي عدد الشركاء، حجم الاستثمار، طبيعة النشاط، وخطط التوسع المستقبلية.
• إعداد عقد تأسيس محكم: يقوم المحامي بصياغة عقد تأسيس يعالج تفاصيل النشاط العقاري، لا مجرد البنود العامة. ويشمل ذلك صلاحيات الإدارة، التصرف في العقارات، التقييم، التخارج، فض النزاعات، والامتثال للمعايير الفنية والتنظيمية.
• مراجعة المستندات العقارية: قبل إدخال عقار كحصة عينية أو شراء أصل باسم الشركة، يراجع المحامي وثائق الملكية، القيود، وضع العقار، الرسوم، وإمكانية التسجيل أو النقل.
• استكمال إجراءات الترخيص: يساعد المحامي في تجهيز الطلبات والمستندات والتعامل مع الجهات المختصة، مما يقلل احتمالات الرفض بسبب نقص البيانات أو عدم وضوح النشاط.
• حماية الشركة بعد التأسيس: لا ينتهي دور المحامي عند إصدار السجل التجاري. فالشركة العقارية تحتاج إلى عقود بيع، وساطة، إدارة أملاك، إيجار، تطوير، واتفاقيات شركاء، وكلها تحتاج إلى مراجعة دقيقة لتقليل المخاطر.

متى تحتاج إلى محامٍ قبل تأسيس شركة عقارية؟

تحتاج إلى محامٍ بشكل خاص في الحالات الآتية:

• عند وجود أكثر من شريك.
• عند وجود مستثمر أجنبي.
• عند تأسيس شركة وساطة أو تطوير عقاري.
• عند إدخال عقار كحصة في رأس المال.
• عند استخدام نموذج عقد جاهز.
• عند الحاجة إلى تراخيص خاصة.
• عند الرغبة في شراء أو بيع عقارات باسم الشركة.
• عند وجود خطة للتوسع أو إدخال مستثمرين لاحقاً.

كلما زادت قيمة الأصول أو تعقّد النشاط، زادت أهمية الحصول على مراجعة قانونية قبل التأسيس.

الأسئلة الشائعة حول تأسيس شركة عقارية في البحرين

من أكثر الأسئلة طرحًا:

بهذا نختم مقالنا حول تأسيس شركة عقارية في البحرين والذي قدمنا من خلاله أبرز المعلومات حول إجراءات تأسيس الشركات العقارية في البحرين. وطبيعة عمل هذه الشركات والشروط التي يجب توافرها لتأسيس شركة عقارية وفق قانون الشركات البحريني.

لا تنسوا التواصل مع أفضل محامي شركات في البحرين بحال واجهتكم أي مشكلة تتعلق بتأسيس الشركات العقارية. فهو سيساعدك في الحصول على تفاصيل قانونية شاملة حول تأسيس الشركات في البحرين.

وقد يهمك أيضًا: تأسيس شركة تضامن في البحرين.

المحامي عبد الرحمن خليفة

محامي بحريني ومؤسّس مكتب استشارات قانونية منذ فبراير 2019. حاصل على الإجازة العالية في الشريعة والقانون من جامعة الأزهر الشريف. يمتلك خبرة طويلة في الترافع أمام المحاكم وتقديم الاستشارات في القضايا الجنائية، الشخصية، المدنية والتجارية. يُعرف بتقديم استشارات قانونية شفافة وفعالة لحماية حقوق عملائه، وقد حقق نتائج ملموسة في قضايا بارزة مثل قضايا الترافع التجاري والتوريث.